농지전용 이란
- 농지를 농작물의 경작ㆍ다년성 식물의 재배ㆍ가축사육 등 농업생산 또는 농지 개량 외의 목적으로 사용하는 것을 말함
농지전용 허가 처리 과정
농지전용허가 신청서 작성 → 농지전용 허가 심사 → 허가통보
농지전용협의
타법(건축법.국토의계획및이용에관한법)에 따라 의제 처리되므로 건축허가나 개발행위허가(토지형질변경허가)를 신청하면 시ㆍ군ㆍ구에서 협의 처리하여 별도 허가가 필요 없음(농지전용협의)
농지전용하기 위하여 확인해야 할 사항(건축허가 기준)
1.토지이용계획확인서 확인
2. 농지법상 확인 사항
○ 농지법상 농지구분(농업진흥지역, 농업진흥지역밖)
- 농업진흥지역은 농업의 진흥을 도모하기 위하여 일정 규모로 농지가 집단화 되어 농업목적으로 이용 되는 것이 필요한 지역이므로 농지전용 할수 있는 행위가 정해져 있음
○ 국토의계획및이용에관한법률에 의한 도시지역·계획관리지역 및 개발진흥지구 안의 농지를 제외한 지역으로서 농지전용 허가제한 시설인지 여부
- 관리지역은 계획관리지역이 아니므로 세분되기 전까지는 허가제한 대상시설 여부를 심사하여야 하고 건폐율40%, 용적율80% 적용.
○ 농업의 진흥이나 농지의 보전을 저해할 우려가 있는 시설로서 대통령령이 정 하는 시설(농지법 시행령 제44조 제3항)
○ 전용하고자 하는 농지가 전용 목적사업에 적합하게 이용될 수 있는지 여부
○ 전용하고자 하는농지의 면적이 전용목적사업의 실현을 위하여 적정한 면적인 지 여부
○ 전용하고자 하는 농지가 농업생산기반이 정비되어 있거나 집단화되어 있어 농 지로서 보전가치가 있는지 여부.
○ 전용으로 인하여 인근 농지에 피해가 예상되는지 여부(배수ㆍ통풍ㆍ일조 등)
○ 전용으로 인근농지의 잠식우려가 있는지 여부
○ 전용으로 인하여 농수산업 또는 농어촌 생활환경에 미치는 영향이 있는지 여 부
○ 사업계획 및 자금조달계획이 적정한지 여부
○ 관련법 : 농지법제34조. 농지법제35조. 농지법37조 ,동법시행령29조. 시행령 제32조.시행령33조. 시행령제44조
3.건축법 확인
○ 건축허가 및 신고(건축법제11조, 제14조)
○ 진입 도로 확인
* "도로"라 함은 보행 및 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로
* 지형적 조건으로 차량통행을 위한 도로의 설치가 곤란하다고 인정하여 시장 ㆍ군수ㆍ구청장이 그 위치를 지정ㆍ공고하는 구간안의 너비 3m 이상(길이가 10m 미만인 막다른 도로인 경우에는 너비 2m 이상)인 도로, 10m이상 35m미만 일 경우 도로의 너비는 3m, 35m 이상일경우 6m 이상(도시계획 구역이 아닌 읍, 면, 지역에는 4m)
* 국토의계획및이용에관한법률ㆍ도로법ㆍ사도법 기타 관계 법령에 따라 신설 또 는 변경에 관한 고시가 된 도로
* 건축허가 또는 신고시 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장 (자치구)이 그 위치를 지정ㆍ공고한 도로
○ 건폐율 : 대지 면적에 대한 건축면적의 비율(자연녹지지역인 경우 건폐율이 20%로 농지가 100㎡일 때 20㎡까지 지을수 있음)
○ 용적율 : 대지 면적에 대한 건축물의 연면적
구분 1종주거지역 일반상업지역 일반공업지역 녹지지역 관리지역
건폐율 60%이하 70%이하 60%이하 20%이하 40%이하
용적율 150%이하 800%이하 250%이하 50~100%이하 80%이하
※ 위 지역 내에서 세분되어(주거지역일 경우 일반주거지역, 전용주거지역 등) 건폐율과 용적율이 다르며 그 범위 내에서 도시계획조례로 정함 (국토의계획 및이용에관한법률 제77조. 제78조. 동법시행령84조,85조. 인천광역시도시계 획조례59조,60조)
4. 국토의계획 및 이용에 관한 법 확인
- 개발행위허가
☞ 연접 대상 면적 확인 : 주택과 1종 근린생활은 연접 면적을 적용하지 않음.
5. 사전환경성검토 협의 이행
농지전용 면적이 농업진흥지역에서는 7,500㎡ 이상, 보전관리지역 5,000㎥ 이상, 생산관리지역 7,500㎡ 이상, 계획관리지역 10,000㎡ 이상, 자연환경보전지역 및 개발제한구역에서는 5,000㎡ 이상일 경우 농지 전용허가전에 지방환경관의 장과 사전환경성 검토 협의
☞ 시,군 조례에 의한 협의대상 면적을 축소하는 시,군도 있음(강원도 평창군 등)
6. 기타 타법 관련사항
○ 경사도(시·군 조례로 정함). 오· 폐수 등.
○ 폐수 등 환경피해여부(대기환경보전법.수질및수생태계보전에관한법.소음진동 규제법)
○ 오수처리시설 관련사항
○ 문화재보호구역에서는 현상변경심의 가능여부
7. 기타 하수 관련시설 및 환경 관련법 확인